На главную
Поиск по сайту
Написать письмо

Bolloev Center

Новости

13.12.2010

Офис на автолюбителя

Наличие благоустроенной парковки становится нормой для качественных бизнес-центров. Повышенным спросом пользуются подземные или многоуровневые гаражи в деловых зонах, где остро ощутим дефицит открытых парковочных мест.
Если офисные здания, построенные «с нуля» в середине 2000-х, еще могли обойтись без крытого паркинга (например, БЦ Cerean на ул. Пархоменко, 10), то в нынешних проектах наличие комфортабельного гаража обязательно, даже если это предполагает существенное увеличение затрат.
Выводя на рынок новые объекты, девелоперы изыскивают различные способы увеличения парковочных мест. Так, строящийся БЦ «Санкт-Петербург Плаза» на Малоохтинском проспекте имеет подземный паркинг на 450 машин и открытую автостоянку. Тем не менее сейчас ведутся переговоры об аренде близлежащих участков для обустройства еще одной стоянки.
Стоянка ограничена
«Отсутствие парковки заметно снижает привлекательность офисного объекта, — подтверждает Раиса Брезгина, специалист департамента коммерческой недвижимости GVA Sawyer в Петербурге. — По крайней мере, почти в каждой заявке на аренду офиса есть обязательный пункт о предоставлении нескольких мест для машин руководства».
Другая проблема — нехватка мест в самих гаражах. «Закрытые паркинги в центре города практически заполнены, — отмечает Мария Хомич, старший консультант отдела офисной недвижимости Knight Frank St. Petersburg. — Обычно компании рассчитывают на одно парковочное место со 100 кв.м офиса, в то время как большинство бизнес-центров предоставляют его на 150-200 кв.м арендуемых площадей. Конечно, парковка обходится недешево, поэтому некоторые арендаторы в последние годы отказывались от аренды машиномест. Но их быстро распределяют среди компаний, оставлявших заявки на расширение».
С коллегой согласна Анна Романова, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений Jones Lang LaSalle в Петербурге: «Причина отсутствия свободных парковочных мест зачастую кроется в заложенных еще на стадии проектирования нормативах. В таких БЦ, как «Пулково Скай» и «Технополис», свободные места есть, поскольку изначально проекты были ориентированы на их достаточное количество. В центре города ситуация иная: ограниченность пространства застройки и высокая себестоимость строительства особо развернуться не позволяют.
Некоторые производственные или торговые компании, обладающие обширным парком корпоративных автомобилей, могут отказаться от одного БЦ в пользу другого, если нет необходимого количества парковочных мест. Это разительно отличает нас от большинства городов Западной Европы, где арендаторы офисов активно пересаживаются на общественный транспорт из-за высокой стоимости парковок и их малодоступности».
«Наличие комфортабельной парковки — важный аргумент для принятия решения об аренде, но вряд ли он станет повсеместно приоритетным, — считает Татьяна Яблокова, руководитель направления консалтинга компании Praktis CB. — Исключения составляют компании, чей бизнес предполагает наличие доступной парковки, например страховые фирмы. Кроме того, при отсутствии парковки сразу отсеиваются крупные арендаторы, которым нужно не менее пяти машиномест».
Машиноместо под солнцем
По данным Colliers International, наш город занимает 26-е место в рейтинге европейских городов по стоимости аренды парковки, тогда как Москва — на 42-м месте.
Полностью автоматизированных гаражей в Петербурге всего лишь два: первый действует в деловом комплексе BolloevCenter, другой — в Quattro Corti.
Вблизи скопления административных и общественных учреждений функционируют отдельные платные автостоянки, например Конюшенная пл., 1, Казанская пл., 2, пл. Островского, на перекрестке Мытнинской наб. с пр. Добролюбова. За парковку в час в среднем берут около 100 рублей.
Бонусы на колесах
«Услуги по парковке могут оплачиваться отдельно и проходить по отдельному договору либо включаться в стоимость аренды офиса, — говорит Александра Смирнова, руководитель отдела офисной недвижимости компании ASTERA. — Такая форма позволяет сократить пакет финансовых документов и упростить расчеты».
Однако чаще на парковку все же заключают отдельные договоры, где прописываются количество мест, уровень оплаты, обслуживание и т.п. Как отмечают в Knight Frank, такие контракты оформляются примерно в 70% случаев. «Правда, отдельный договор возможен только при завершении регистрации паркинга», — добавляет Валерий Хламкин, директор по развитию VMB TRUST.
В нынешних условиях, когда предложение на офисном рынке значительно опережает спрос, многие офисные центры изыскивают различные формы поощрения клиентов.
«Крупные БЦ, располагающие большими паркингами, предоставляют компаниям скидки при условии аренды большого количества мест, — отмечает Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC. — Распространенная практика — выделение специального места для руководителя фирмы (под конкретный номер машины) рядом с входом в здание».
С наступлением кризиса парковку начали использовать в качестве бонуса для привлечения новых арендаторов. «Например, БЦ «Респект» класса В+ предоставляет бесплатно до пяти парковочных мест, — говорит Татьяна Яблокова из Praktis CB. — Но стоит учитывать, что он расположен не в очень удобном месте на Детской улице».
Два-три бесплатных места для крупных клиентов предлагает и сеть БЦ «Сенатор», а для одного из очень значимых «якорей» их предоставили целых десять.
«Как правило, парковочные места предлагают бесплатно только на конкретный срок и при условии аренды определенного объема офисных площадей, — поясняет Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН. — Обычно такой бонус предусмотрен для контор от 100 «квадратов». Так, в «Нобеле» за аренду такой площади могут дать дополнительно два или три парковочных места, а в БЦ The Office бесплатное место предоставляют от 50 метров».
«В разгар кризиса мы предлагали привлекательным арендаторам места в подарок и понижали для них ставку. Однако спустя два-три месяца арендная плата за офис могла подрасти до 35%, а парковочные места сдавались уже за 50% от их базовой стоимости. Эти условия оговаривались изначально, при заключении договора», — делится опытом Наталья Скаландис, директор по управлению NAI Becar.
Городское автопоголовье
По данным ГИБДД, В Петербурге зарегистрированы около 1,7 млн частных автомобилей. Из них примерно 60% хранится в гаражах-боксах, чуть более 30% — на открытых площадках и только около 6% — в профессиональных паркингах. В городе действуют свыше 750 открытых автостоянок, 450 гаражных кооперативов и более 150 различных паркингов.
Под открытую охраняемую автостоянку участок, как правило, арендуется у КУГИ. Обычно арендатор оплачивает пропуск на парковку. В закрытых паркингах, которые находятся в собственности владельцев бизнес-центра, арендуется конкретное машиноместо. Большинство офисных комплексов решают вопрос с размещением автотранспорта за счет прилегающих улиц.
Надежда Ермишина,
заместитель гендиректора Maris Properties Part of CBRE Affiliate Network:
– Мы управляем БЦ «Парадный», где разобраны все 27 мест в подземном гараже. В центре города закрытые паркинги остаются незанятыми, только когда еще не все офисы разобраны и владельцы БЦ придерживают парковку для новых арендаторов, как это делают, например, в «Ренессанс Плаза». Повышенное внимание к парковке, как правило, проявляют компании, арендующие от 300 кв.м. Такие клиенты довольно часто отказываются от БЦ, если там нет возможности свободно парковаться.
Дмитрий Абрамов,
генеральный директор «БТК девелопмент»:
– Автоматизированный паркинг в деловом комплексе BolloevCenter заполнен на 90%, остальные места находятся в резерве для будущих арендаторов. Мы тщательно изучали потребности рынка и только после этого решили строить такую парковку. Доля инвестиций в паркинг — около 4% от общего объема средств, потраченных на проект. Стоимость аренды машиноместа в среднем дороже на 30%, если сравнивать с обычной наземной парковкой в этом месте, и составляет примерно 12 000 рублей в месяц.
Использование паркинга, нижний ярус которого находится под землей, происходит по следующей схеме. Владелец автомобиля получает индивидуальный ключ, закодированный на определенное машиноместо. При активации ключа платформы перемещаются по заданному алгоритму, чтобы освободить место для автомобиля. Полностью исключаются повреждение корпуса машины и несанкционированный доступ посторонних лиц.
Обслуживание такого объекта, конечно, имеет некоторые особенности. Во-первых, требуется квалифицированный персонал. Во-вторых, нужно иметь запас запчастей, чтобы быстро поменять сломанное оборудование. Влияет и фактор нашей погоды: приходится уделять повышенное внимание профилактике механического и гидравлического оборудования. Расходы на эксплуатацию в среднем на 10-15% выше, чем для обычного многоуровнего гаража.
Алексей Волков,
управляющий делового комплекса Quattro Corti:
– Наш деловой центр оснащен двумя паркингами, способными одновременно вместить 128 автомобилей. Цокольный гараж рассчитан на 67 мест. Автоматизированный подземный паркинг, созданный по технологии Interpark, вмещает 61 машину. Владелец автомобиля должен лишь заехать на просторную площадку элеватора и активировать систему электронной картой. Парковочный коэффициент нашего БЦ составляет одно машиноместо на 90 кв.м арендуемой площади — отличный показатель для центра города. Плата — 15 000 рублей в месяц.
Функционирование автоматизированного паркинга обеспечивается механизмом лифта-подъемника и программным обеспечением, за которым круглосуточно следит диспетчер службы эксплуатации БЦ. Расходы на эксплуатацию составляют около 90 000 рублей в месяц.
Наш комплекс только что открылся и еще не полностью заселен, поэтому сложно сказать, все ли машиноместа будут распределены среди арендаторов. Возможность въезда сторонних машин с почасовой оплатой стоянки мы тоже предусмотрели.
Юлия Михеева
газета "Недвижимость и строительство Петербурга"

Возврат к списку



Санкт-Петербург, Галерная ул., д.10
+7 812 332 61 01
info@bolloev-center.ru